Aus Holz gebaut

Ansicht doppelt

Das Bauen von Geschosswohnungen aus Holz ist in Deutschland noch eine absolute Nische. Doch wer genauer hinschaut, findet einige aktuelle Projekte, die zu einem Großteil aus Holz bestehen – vom klassischen Mehrfamilienhaus über Modulbauten bis zum Hochhaus. Es scheint, als würde der Holzbau in Minischritten populärer. Nicht zuletzt, weil einige Bundesländer die Auflagen erleichtert haben und der Baustoff Vorteile gegenüber Stein und Beton bietet.

Die Hamburger Wildspitze wird tatsächlich einmal spitze sein:
Zwar ist sie nach ihrer Fertigstellung „nur“ 64 m hoch, zählt 18 Geschosse und beherbergt auf 22.000 m² Bruttogrundfläche (BGF) 189 Wohnungen sowie Büros und Ausstellungsflächen. Aber sie wird zu einem Großteil aus Holz gebaut – und das beschert ihr einen Rekord: Nach ihrer Fertigstellung ist sie das mit Abstand höchste Holzhybridgebäude Deutschlands. Und kann auch international mithalten: So wurde in Vancouver ein 53 m hohes Studentenwohnheim zu einem Großteil aus Holz gebaut, in Amsterdam entsteht das 73 m hohe Wohngebäude Haut, in Wien das 84 m hohe Hoho, ein gemischt genutztes Holzhochhaus.

Der Bauantrag für die Wildspitze wird im Mai gestellt. Steht der Turm mit einer Investitionssumme von 114 Mio. Euro in der östlichen Hafencity, verdrängt er entweder das Heilbronner Skaio oder den Pforzheimer Carl von der Spitze. Das
Skaio, ein Projekt der Stadtsiedlung Heilbronn, wird derzeit ebenfalls in Holzhybridbauweise errichtet und hält – noch – den Titel „Deutschlands höchstes Holzhaus“. Im April, pünktlich zur Eröffnung der Bundesgartenschau, leben die
ersten Mieter in dem 34 m hohen Gebäude mit 5.685 m² BGF und 60 Wohnungen. Carl existiert bisher nur als Modell.
Bauen will den 45 m hohen Wohnturm mit 37 Wohnungen auf 3.155 m² Mietfläche die Pforzheimer Baugenossenschaft Arlinger. Sind die beiden geplanten Gebäude Realität, ist das Skaio seinen Titel höchstes Holzhaus Deutschlands
schnell wieder los. Ein Rekord wird aber immer bleiben: Es ist hierzulande das erste Holzhochhaus.

Holzbau hierzulande in Bewegung geraten

Bereits diese Beispiele zeigen: In Deutschland ist in Sachen Holzbau einiges in Bewegung geraten. Vor dem Hintergrund dringend benötigter bezahlbarer Wohnungen in Ballungsräumen, sich verschärfender Vorschriften bei der
Energieeffizienz, verbesserter Materialien und rechtlicher Vorgaben entstehen – wenn auch nach wie vor auf niedrigem Niveau – mehr Geschosswohnungen in Holzbauweise (siehe „Schritt für Schritt auf dem Vormarsch“ am Ende
des Artikels). Meist kommt – wie bei Skaio, Carl und Wildspitze – eine Hybridbauweise zum Einsatz, bei der Unter- und Erdgeschoss sowie eventuell auch das erste oder zweite Stockwerk, Treppenhäuser und Aufzugschächte in Stahlbeton,
die übrigen Stockwerke in Holzbauweise entstehen.

Vorteile dieser Bauweise

So haben zumindest einige Bundesländer die rechtlichen Vorschriften für den Holzbau jenseits des schon etablierten Einfamilienhausbaus (meist in Holzständerbauweise bei Fertighäusern) erleichtert. Baden-Württemberg hat bereits
seit 2015 und seit 2018 auch Hamburg, Berlin und Hessen das Bauen mit Holz in den jeweiligen Landesbauordnungen vereinfacht. Zuletzt zog NRW zum Jahreswechsel nach. Mit der Folge, dass Holz dort auch im Geschosswohnungsbau
leichter als Baustoff eingesetzt werden kann, ohne dass aufwendig Ausnahmegenehmigungen beantragt werden müssen. Das macht das Bauen mit Holz wirtschaftlicher.

Als weitere Vorteile gelten die serielle Fertigung der Bauteile in der Zimmerei und die daraus resultierende schnellere Bauzeit: Hier lasse sich „extrem viel Zeit sparen“, sagt Rainer Kabelitz-Ciré, Geschäftsführer Holzbau Deutschland – Bund Deutscher Zimmermeister. Die Planung erfolge ganzheitlich und sei bereits seit Jahren digitalisiert. Das ermögliche eine millimetergenaue Vorfertigung der Elemente, „damit sie bei der anschließenden Montage präzise zusammenpassen“. In diesem Bereich sei der Holzbau weiter als der konventionelle Bau. Die aufwendige und ganzheitliche Planung von Beginn an sei zwar komplexer, so Kabelitz-Ciré. Aus seiner Sicht ist es aber ein großer Vorteil in der Umsetzung gegenüber dem konventionellen Bau. Denn aufgrund der ganzheitlichen Planung sei er am Ende
wirtschaftlicher und schneller.

Intensive Planungsphase, aber schnellere Bauzeit

Das Holzbauunternehmen Züblin Timber hat nur fünf Arbeitstage benötigt, um ein Stockwerk des Skaio im Rohbau fertigzustellen. Läuft bei der Wildspitze alles nach Plan, wird die reine Bauzeit im Vergleich zur konventionellen Bauweise um bis zu ein Drittel kürzer sein, sagt Heidi Miklowait, Prokuristin und Mitglied der Geschäftsleitung bei Garbe Immobilien-Projekte. Allerdings schränkt sie den Vorteil gleich wieder ein: Die intensive Planung vor dem Baustart fresse einen Großteil der Zeitersparnis wieder auf. Deswegen sei der Holzbau nicht unbedingt schneller und damit
günstiger.

Dennoch haben sich Garbe und die Deutsche Wildtier Stiftung als Bauherren zusammengetan und sich für Holz entschieden. Sicher lässt sich vor allem für die Stiftung der Baustoff – von ihr hat die Wildspitze ihren Namen bekommen
und sie wird Eigentümerin und Nutzerin der Ausstellungs- und Büroflächen sein – gut vermarkten. Aber das war nicht der ausschlaggebende Grund für Holz. Als Vorteile nennt Miklowait neben der schnelleren Bauzeit den geringeren Platzbedarf vor allem bei engen innerstädtischen Bauprojekten, die Ausführungsqualität und somit weniger Mängelnacharbeit, die Nachhaltigkeit des Baustoffs und die geringeren Aufwendungen für die Bauwerksgründung, weil Holz ein vergleichsweise leichter Baustoff ist.

Allerdings ist die Planung bei Holzhochhäusern noch deutlich komplexer. Denn für sie ist der Baustoff zunächst wegen des Brandschutzes ausgeschlossen. Carl soll hier für Erleichterungen sorgen: Vor allem technische Lösungen bei Brandschutz und Statik sollen bundesweit übertragbar sein, so Arlinger-Vorstand Carsten von Zepelin. Für die Wildspitze hat Garbe die Befreiungen für die Verwendung des brennbaren Baustoffs erarbeitet und in einer Bauvoranfrage eingereicht. Diese ist genehmigt und Kompensationsmaßnahmen wie eine redundante Sprinkleranlage sind festgelegt worden. So könne die Planung nun auf einer sicheren rechtlichen Basis weitergeführt werden, so Miklowait. In der Wildspitze muss ein Drittel der 189 Wohnungen als öffentlich geförderter Wohnungsbau entstehen. Die übrigen frei finanzierten Einheiten werden für einen Quadratmeterpreis zwischen 6.500 Euro und 12.000 Euro angeboten und sprechen somit ein zahlungskräftiges Publikum an.

Holzhäuser auch für weniger solvente Nutzer

Doch nicht nur wohlhabende Leute ziehen in Holzhäuser ein. Von Nord nach Süd und von Ost nach West gibt es aktuelle Holzbauprojekte, die zwar weniger für Aufsehen sorgen, dafür aber auch für weniger solvente Nutzer Wohnraum
schaffen. Denn private und öffentliche Wohnungsbaugesellschaften haben den Baustoff für sich entdeckt. So sind etwa 50% der Wohnungen im Skaio öffentlich gefördert. Hier müssen Mieter eine Kaltmiete von etwa 7,50 Euro/m² zahlen, für die frei finanzierten Wohnungen 11,50 Euro bis 12,50 Euro/m². Insgesamt investiert die Stadtsiedlung Heilbronn 50 Mio. Euro am Neckarbogen, es entstehen vier Gebäude, von denen drei in Holzbauweise errichtet werden.

In Berlin-Pankow realisieren Besser Genossenschaftlich Wohnen von 2016 und UTB Construction & Development ein Quartier in Holzbauweise, bestehend aus fünf Vier- bzw. Fünfgeschossern mit insgesamt 113 Wohnungen. 30 Mio. Euro fließen in das Projekt mit 12.000 m² Nutzfläche. In München entsteht nach Angaben der Stadtverwaltung auf einem Baufeld auf dem Gelände der ehemaligen Prinz-Eugen Kaserne mit rund 570 Wohnungen die größte zusammenhängende Holzbausiedlung Deutschlands. Die Stadt fördert die Projekte mit bis zu 13,6 Mio. Euro. In der Ökosiedlung gehören die städtischen Wohnungsbaugenossenschaften GWG und Gewofag neben Baugemeinschaften zu den Bauherren. Die Gewofag errichtet z.B. 180 Wohnungen mit 35 bis 120 m² Wohnfläche in Holzhybridbauweise. Aufgeteilt sind sie in zwei L-förmige Gebäude mit bis zu fünf Geschossen.

Auch in anderen Gewofag-Gebäuden kommt Holz zum Einsatz, zum Beispiel bei den Projekten des Wohnungsbausofortprogramms am Dantebad, in der Bodensee- und Schittgablerstraße. Alle Wohnungen sind komplett geförderter Wohnungsbau und in Holzsystembauweise entstanden. Während auf dem Kasernengelände Holz als Baustoff seitens der Stadt München vorgegeben war, stellte bei den anderen Projekten die schnellere Bauweise einen guten Grund dar, sich für Holz zu entscheiden. Es ging darum, in kurzer Zeit „bedürfnisorientiert und hochwertig zu bauen“ und Wohnraum für Münchner mit geringem Einkommen zu schaffen.

Zum ersten Mal erprobt derzeit die Deutsche Wohnen das Bauen mit Holz. Im brandenburgischen Elstal, westlich von Berlin, entstehen als Nachverdichtung in der denkmalgeschützten Eisenbahnersiedlung vier dreigeschossige Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 24 Wohnungen in Holzmassivbauweise. Die Investitionssumme für die Gebäude, die Anfang dieses Jahres fertig sein sollen, beträgt etwa 6,5 Mio. Euro. Alle tragenden Bauteile und die Decken sind aus Massivholz und werden ebenfalls vorgefertigt zur Baustelle geliefert. Nachhaltig wohnen sei das Markenzeichen des Projekts, sagt Stefan Degen, Geschäftsführer der Deutsche Wohnen Construction and Facilities. „Wir sind stolz darauf und rechnen mit einer großen Nachfrage nach den Wohnungen.“ Die Deutsche Wohnen verlangt von Mietern zwischen 10 und 10,50 Euro/m².

Degen kann sich vorstellen, dass sich die Bauweise – eventuell in abgespeckter Form (z.B. Hybridbauweise) – auch auf andere Projekte des Unternehmens übertragen lässt, auch wenn der Holzbau aus seiner Sicht 10% bis 15% teurer ist als eine vergleichbare konventionelle Bauweise. Die kürzere Bauzeit sorge dann aber dafür, dass sich die Mehrkosten auf 5% reduzieren. „Wir werden jedes weitere Projekt prüfen, ob Holz- oder Holzhybridbau eine Möglichkeit ist. Dort, wo es sich anbietet: gerne mehr!“ In Berlin-Charlottenburg, wo die Deutsche Wohnen 600 Wohnungen bauen will, ist das bereits der Fall: Es werde „intensiv geprüft“, ob Holz zum Einsatz kommt, so Degen. Grundsätzlich hänge die Entscheidung für oder gegen den Baustoff u.a. von den rechtlichen Vorgaben, der Gebäudeklasse und der Verfügbarkeit geeigneter Handwerker bzw. Hersteller ab. Ähnlich sieht es Miklowait: Aufgrund der genannten Vorteile könne der Baustoff „langfristig einen größeren Stellenwert erreichen. Allerdings müssen die Planungs- und Baukapazitäten zur Verfügung stehen, bevor sich das Bauvolumen tatsächlich entscheidend ändern wird.“ (siehe „Das Preisargument zieht nicht“)

Viel mehr auf den Holzbau setzen will auch Primus Developments. Vor etwa einem Jahr hat der Projektentwickler in einem Joint Venture mit Senectus Capital das Woodie in Hamburg fertiggestellt. In Holzmodulbauweise sind dort auf einem Stahlbetonsockel in sechs Geschossen 371 je 20 m² große Studentenapartments zu einem Gebäude zusammengesetzt worden. Treppenhäuser aus Stahlbeton dienen der Aussteifung.

„In den ersten Holzbau sind wir reingestolpert“, erinnert sich Achim Nagel, Geschäftsführer von Primus Developments. Denn beim Woodie stand zunächst nicht der Baustoff im Mittelpunkt, sondern das Ziel, das Objekt aus komplett vorgefertigten Modulen zu errichten. Allerdings stellte sich dann schnell heraus, dass Holz gut geeignet für das Projekt war. Kalkuliert hat Nagel das Woodie übrigens 10% teurer, als es dann am Ende war. „Im Grunde genommen waren alle Angstzuschläge der Erde eingerechnet. Nach der Fertigstellung haben wir uns gefragt: Wo kann man das Konzept vereinfachen oder verbessern, sodass man in der Kalkulation nicht mehr „Hosenträger und Gürtel“ einrechnen muss?“

Grenzen des Holzbaus

Auch das Modulkonzept wurde weitergedacht: Mittlerweile gebe es Pläne für verschiedene Modelle, sodass Wohnungen bis zu 80 m² oder 90 m² entstehen können, die dann „wie Lego zusammengesetzt werden“, sagt Nagel. Nun plant er, diese Typen im Wohnungsbau einzusetzen. Ein erstes Projekt will er privat in Lübeck verwirklichen. Allerdings sieht Nagel auch Grenzen beim Holzbau. Vor allem dann, wenn Module im Spiel sind, bei denen die Wände auch die Tragkonstruktion sind. Da werde es spätestens ab sieben Geschossen schwierig, das Konzept umzusetzen. Auch der Schallschutz könne ein Thema sein: „Wer in der Nähe einer Autobahn bauen will, muss sich etwas überlegen.“

„Wo es sinnvoll ist“, will Primus Developments Holz weiter einsetzen. Künftig könnten etwa 50% der Projekte in Holzbauweise entstehen, so Nagel. Auch grundsätzlich glaubt er, dass der Baustoff auf dem Vormarsch ist und Investoren sich darauf einlassen. Das zeige auch die Tatsache, dass das Woodie verkauft ist: Corestate Capital hat den für 40 Mio. Euro gebauten Komplex für einen Immobiliendachfonds gekauft, der für die Bayerische Versorgungskammer mit Universal-Investment aufgelegt wurde. Und die Versorgungskammer sei bei Investitionen sicher nicht für große Risikofreudigkeit bekannt. „Das ist auch schon ein Zeichen.“ Es könnte künftig also mehr Wohnungen aus Holz geben.

SCHRITT FÜR SCHRITT AUF DEM VORMARSCH

Der Wohnungsbau mit Holz ist in Deutschland auf dem Vormarsch – wenn auch auf niedrigem Niveau: Etwa 17% ihres gesamten Umsatzes (6,7 Mrd. Euro) haben Zimmerer 2016 mit dem Holzhausbau gemacht, heißt es im Lagebericht 2018 des Branchenverbands Holzbau Deutschland – Bund Deutscher Zimmermeister. Das sind immerhin 1,145 Mrd. Euro. Im Jahr zuvor waren es 18%, 2008 kam der Holzhausbau nur auf einen Anteil von 13%. Der Anteil von Holzgebäuden am gesamten Geschosswohnungsbauvolumen ist mit 5,5% im Jahr 2016 sehr gering. Allerdings hat sich das Volumen seit 2005 (2%) nach Zahlen des Holzbauunternehmens Züblin Timber immerhin verdoppelt. Während die Zahl der genehmigten Wohngebäude in der gesamten deutschen Bauwirtschaft im vergangenen Jahr gesunken ist, meldet Holzbau Deutschland ein Plus: 2017 wurden 21.018 Wohngebäude genehmigt, die überwiegend mit Holz gebaut wurden, 2016 waren es 20.282. Damit kommen die Genehmigungen für Holzhäuser 2017 auf einen Anteil von 17,7%. 2016 waren es 16,2%, 2007 nur 13,2% bzw. 12.424 genehmigte Gebäude. Zu erkennen ist hier ein deutliches Süd-Nord-Gefälle. So wurden in Baden-Württemberg 2017 30% der genehmigten Wohngebäude überwiegend mit dem Baustoff Holz errichtet, in Bayern, Rheinland-Pfalz und Hessen war es noch ein gutes Fünftel. Am niedrigsten war der Anteil der Holzhäuser an allen genehmigten Wohngebäuden in Bremen (2,9%), unter den Flächenländern in Niedersachsen (9,5%). tja

Ein Beitrag aus der Immobilien Zeitung Ausgabe 5/2019 vom 31. Januar 2019
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